Der kaputte Wohnungsmarkt zwingt zum Bau von ADUs in Hinterhöfen

Für viele Menschen ist das Bild einer Kleinfamilie in einem alleinstehenden Haus mit grünem Rasen und weißem Lattenzaun noch immer die Erfüllung des amerikanischen Traums.

Dieses Ideal ist jedoch relativ neu in der breiteren Geschichte des Wohnungsbaus und der Entwicklung in den USA. Es ist auch ein Ziel, das zunehmend unerreichbar geworden ist.

Als Architekturprofessoren erforschen wir, wie sich Städte im Laufe der Zeit verändern und wie bestimmte Bautrends durch kulturelle, politische, technologische und wirtschaftliche Veränderungen alltäglich werden.

Im Laufe des vergangenen Jahrhunderts haben die USA aufgrund der Homogenisierung der Bebauungsrichtlinien, die Einfamilienhäusern Vorrang einräumen, sowie des Wunsches der Entwickler nach kostengünstigen und leicht reproduzierbaren Bauplänen eine große Vielfalt an Wohnmöglichkeiten verloren.

Diese Entwicklungsvorschriften sind so allgegenwärtig, dass es inzwischen illegal ist, auf 75 % des Wohngrundstücks in amerikanischen Städten etwas anderes als ein Einfamilienhaus zu bauen. Die Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser schränkt das Angebot an bezahlbarem Wohnraum ein, was zu höheren Kosten, Vertreibung und Segregation führt.

Unterschiedliche Lebensformen zwischen Familien, Gemeinschaften und Grundstücken waren im 19. und frühen 20. Jahrhundert weitaus häufiger.

Um diesen Wohnsituationen gerecht zu werden, entstanden verschiedene Wohnformen: Mehrfamilienwohnanlagen, Wohnungsbaugenossenschaften sowie Doppel- und Dreifamilienhäuser.

Es gab auch zusätzliche Wohneinheiten oder ADUs, die manchmal als Einliegerwohnungen, Hinterhofhäuser, Schwiegereltern-Suiten oder Hinterhofhütten bezeichnet werden.

Diese Begriffe beziehen sich alle im Wesentlichen auf dasselbe: eine zusätzliche Wohneinheit auf einem einzigen Grundstück, die in der Regel kleiner als der Hauptwohnsitz ist. Sie verfügen über alle Annehmlichkeiten: eine Küche und ein Badezimmer sowie einen separaten Eingang vom Hauptwohnsitz. ADUs können entweder an ein bestehendes Haus angebaut oder von diesem abgetrennt werden und können entweder von Grund auf neu gebaut oder aus vorhandenen Räumen wie Garagen, Kellern oder Dachböden umgebaut werden.

Sie haben vielleicht schon von minimalistischen Wohntrends wie Van Life und Tiny Homes gehört, aber der ADU war das ursprüngliche Kompaktgehäuse.

Obwohl ADUs nicht neu sind, sind sie vielen Amerikanern unbekannt. Eine kürzlich von Freddie Mac durchgeführte Verbraucherumfrage ergab, dass 71 % der Hausbesitzer mit dem Konzept nicht vertraut waren, obwohl 32 % Interesse daran bekundeten, eines auf ihrem Grundstück zu haben, nachdem sie davon erfahren hatten.

Vielfältigere Wohnformen sind wünschenswert und notwendig.

Jüngste Trends – Heimarbeit und Altern am Arbeitsplatz sowie ein Wohneigentumsmarkt, der jüngere Erwachsene verdrängt – erfordern allesamt Wohnformen, die auf einem von Einfamilienhäusern dominierten Markt nicht ohne weiteres verfügbar sind.

Wir glauben, dass ADUs mit ihren sozialen, wirtschaftlichen und ökologischen Vorteilen zu einer häufigeren Wohnoption werden sollten.

ADUs tragen vor allem deshalb zu Nachhaltigkeitszielen bei, weil sie die Dichte fördern. Anstatt ein weiteres Grundstück in einem weitläufigen Vorort für ein neues Einfamilienhaus freizumachen, erhöhen ADUs heimlich die Dichte bestehender Stadtteile und ermöglichen ihnen so die Anbindung an das bestehende Infrastrukturnetz. Sie können auch zu weniger Emissionen führen, indem sie kürzere Arbeitswege fördern.

Da ADUs kleiner sind, benötigen sie auch weniger Baumaterialien für den Bau und weniger Energie für die Heizung. Sie können passiv gekühlt werden und benötigen weniger Strom. Zusammengenommen führen diese zu geringeren Energiekosten für das Gebäude. Darüber hinaus können vorgefertigte ADUs direkt erworben werden, was die Bauzeit weiter verkürzt, behördliche Auflagen wie Inspektionen vor Ort umgeht und zu geringeren Kosten und Abfall führt.

ADUs sind auch flink. Die Entwicklungsformen des 20. Jahrhunderts verfolgten bei der Sanierung oft einen Ansatz der verbrannten Erde, bei dem ganze Gemeinden – oft farbige Gemeinschaften – abgerissen wurden, um durch Stadterneuerungsprogramme völlig neue Bezirke zu errichten.

ADUs beeinträchtigen die lokale Gemeinschaft nicht. Da kein weiterer Landaufkauf erforderlich ist, tragen sie dazu bei, die Bevölkerungsdichte zu erhöhen und neue Menschen aus unterschiedlichen Gesellschaftsschichten einzuführen. Mit zunehmender Bevölkerungszahl in der Nachbarschaft werden sie für kleine Unternehmen attraktiver. Cafés, Restaurants und Lebensmittelgeschäfte werden mit größerer Wahrscheinlichkeit florieren, wenn in einem bestimmten Gebiet mehr Einwohner leben.

ADUs können auch die Lücke im dringend benötigten „Missing Middle“-Wohnungsbau schließen. Viele neue Stadtteilentwicklungen werden als „Luxus“ vermarktet und versuchen, durch Maximierung der Preispunkte von heißen Märkten zu profitieren. Bezahlbarer Wohnraum wird in der Regel von staatlichen Wohnungsbaubehörden und gemeinnützigen Entwicklern entwickelt, die versuchen, den dringenden Wohnungsbedarf am unteren Ende des Wirtschaftsspektrums zu decken.

Alternativ dazu wird Wohnraum für Menschen mit mittlerem Einkommen in der Regel nicht durch traditionelle staatliche Finanzierungsmechanismen subventioniert, erfüllt aber einen Bedarf, den viele gewinnorientierte Entwickler nicht decken können. Dabei handelt es sich in der Regel um kleinere Häuser, die versuchen, unterschiedliche Preisklassen und Lebensstile anzusprechen. Viele ADUs könnten in diese Kategorie fallen.

Schließlich bieten ADUs auf der Ebene des Haushalts zahlreiche Vorteile.

In Anlehnung an den Spitznamen „Einliegerwohnung“ bieten ADUs die Möglichkeit zum generationenübergreifenden Wohnen. In der Regel sind sie einstöckig, was es älteren Familienmitgliedern erleichtert, an Ort und Stelle zu altern. Sie bieten aber auch jüngeren Menschen Platz und Privatsphäre, die sich ein größeres Einfamilienhaus vielleicht nicht leisten können.

Einige ADUs dienen als Mieteinheiten oder zur Kurzzeitmiete. Durch das Hinzufügen von Einheiten zum bestehenden Mietmarkt können sie die steigenden Mietkosten eindämmen. Sie können auch Hausbesitzern, die Hilfe bei der Tilgung ihrer Hypothek benötigen, ein passives Einkommen bieten.

Natürlich gibt es jede Menge Widerstand gegen ADUs. Dies äußert sich oft bei Anwohnern, die befürchten, dass es nicht genügend Parkplätze gibt, um neue Nachbarn unterzubringen, und dass der Bau weiterer Wohnungen in ihren Stadtteilen zu einem Wertverlust der Immobilien führen könnte.

Ebenso können bürokratische Hürden manchmal Hausbesitzer abschrecken, die ansonsten an einer eigenen ADU interessiert wären. Manchmal sind sechs oder sieben separate Genehmigungen erforderlich, was den Bau erheblich verzögert.

Los Angeles verfolgt einen einzigartigen Ansatz zur Förderung von ADUs. Die Stadt hat kürzlich ihr Standardplanprogramm für zusätzliche Wohneinheiten gestartet, das Hausbesitzern und Entwicklern die Möglichkeit bietet, aus 20 vorab genehmigten ADU-Modellen für den Bau auszuwählen. Die Pläne reichen von einer Studiostruktur mit weniger als 400 Quadratmetern bis hin zu einem 1.200 Quadratmeter großen Haus mit drei Schlafzimmern.

Da der Bau oder Umbau immer noch relativ teuer und für viele Hausbesitzer unerschwinglich ist, bietet der Bundesstaat Kalifornien Hausbesitzern außerdem einen Zuschuss von 40.000 US-Dollar an, um den Bau von ADUs zu fördern und sie erschwinglicher zu machen. In der Zwischenzeit hat CityLAB, ein an die Universität angeschlossenes Forschungszentrum der UCLA, einen Leitfaden für Hausbesitzer entwickelt, die eines dieser kleinen Häuser bauen möchten. Der Leitfaden bietet einen schrittweisen Prozess, der Menschen durch die Informationen führt, die sie benötigen, um einen Antrag bei der Stadt einzureichen und Kreditgeber, Designer und Auftragnehmer zu finden.

Die verschiedenen Initiativen Kaliforniens waren größtenteils erfolgreich. Nach Angaben des UC Berkeley Center for Community Innovation stiegen die ADU-Genehmigungen von 9.000 im Jahr 2018 auf 12.392 im Jahr 2020. Angesichts des Erfolgs der ADU-Politik in Städten wie Los Angeles und Seattle testet Pittsburgh ein ADU-Pilotprojekt in einigen wenigen Stadtteilen. Cincinnati bringt derzeit auch Gesetze zur Umkehrung von Richtlinien voran, die ADUs verbieten.

Während das Land mit der Linderung seiner Wohnungskrise zu kämpfen hat, müssen Lösungen ein Überdenken der bestehenden Politik und eine Neugestaltung der Wohnraumbebauung und des Nachbarschaftszusammenhalts erfordern. ADUs können eine dieser Lösungen sein.

Jeff Kruth ist Assistenzprofessor für Architektur an der Miami University und Murali Paranandi ist Professor für Architektur an der Miami University.

Dieser Artikel wurde von The Conversation unter einer Creative Commons-Lizenz erneut veröffentlicht. Lesen Sie den Originalartikel.