Was Sie bei der Nutzung von Immobilien zum Vermögensaufbau beachten sollten

(Foto von Joe Raedle/Getty Images)

Anleger werden ständig mit widersprüchlichen Informationen über Schulden bombardiert, in kleinen Häppchen ohne viel zusätzlichen Kontext. Wenn Sie das Internet nach der Schuldenaufnahme von Influencern durchsuchen, werden Sie auf zwei große Denkrichtungen stoßen:

1. Schulden sind böse. Sie müssen alles tun, um Schulden zu beseitigen und den Gläubigern zu entkommen.

2. Schulden sind die einzige Möglichkeit, Wohlstand zu schaffen. Holen Sie sich aus vielen Kreditquellen so viel Geld wie möglich, um Ihr Vermögen aufzubauen.

Es gibt Probleme mit beiden Standpunkten. Wie die meisten Dinge im Leben sind Schulden nicht binär. Manche Arten von Schulden können sicherlich die Schaffung von Wohlstand fördern, während andere zur Zerstörung von Reichtum führen können. Diese Dinge hängen von einigen Schlüsselfaktoren ab. Dieser Artikel konzentriert sich auf Schulden, die in direktem Zusammenhang mit dem Wohnungsbau stehen.

Die Hypothekarzinsen sind im vergangenen Jahr auf breiter Front gestiegen. Nach Jahren praktisch kostenlosen Geldes und stetig steigender Immobilienwerte können sich die Menschen plötzlich nicht mehr die monatlichen Raten für Hypotheken leisten, die sie sich früher hätten leisten können. Der S&P/Case Schiller US National Home Price Index hat in den letzten 10 Jahren historisch herausragende Renditen erzielt, wobei die Immobilienpreise durchschnittlich um 7,7 % pro Jahr stiegen, was viele dazu veranlasste, überstürzt in den Immobilienmarkt einzusteigen.

Hier liegt das zweischneidige Schwert der Immobilienschulden: Die Aufnahme von Krediten ermöglicht es den Menschen, Einfluss zu gewinnen. Wenn Sie eine Anzahlung von 200.000 US-Dollar auf ein Haus im Wert von 1.000.000 US-Dollar leisten und der Wert des Hauses um 20 % auf 1.200.000 US-Dollar steigt, haben Sie einen Gewinn von 200.000 US-Dollar oder eine 100-prozentige Rendite auf Ihre Investition (wenn Sie an diesem Tag verkauft haben, ohne Berücksichtigung der Zinsen für das Darlehen). von Ihnen gezahlte Provisionen oder Maklerprovisionen).

Allerdings funktioniert die Hebelwirkung in beide Richtungen. Im Jahr 2008 hatten viele Menschen Unterwasserhypotheken, was bedeutete, dass sie mehr Schulden hatten als das ihnen zur Verfügung stehende Eigenkapital. Nehmen wir das gleiche Beispiel einer Anzahlung von 200.000 US-Dollar für ein Haus im Wert von 1.000.000 US-Dollar. Diesmal sank der Wert des Hauses um 25 % auf 750.000 US-Dollar. Ihr Eigenkapital am Eigenheim würde dann -50.000 $ betragen. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen würden, hätten Sie nicht nur 200.000 US-Dollar verloren, sondern wären der Bank auch noch 50.000 US-Dollar schuldig. Überlegen Sie sorgfältig, ob Sie mit Hebelwirkung Käufe tätigen, insbesondere wenn Sie die Wohnungsschwankungen möglicherweise nicht überstehen können oder innerhalb von fünf Jahren umziehen möchten.

Ich kenne viele Menschen, die das Immobilienwachstum in letzter Zeit genossen haben und zinsgünstige Hypotheken haben. Manchmal sind Anleger in solchen Fällen in Eile, ihre Hypotheken abzubezahlen. Wenn Sie über ausreichend Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen (z. B. 40 %), gibt es gute Argumente dafür, diese Schulden in Ihrer Bilanz zu belassen. Einzelpersonen erhalten Steuervorteile und können überschüssige Mittel, die sie möglicherweise zur vollständigen Tilgung ihrer Hypothekensaldo verwendet haben, investieren, um über die von ihnen gezahlten Zinsen hinaus zusätzliche Erträge zu erzielen. Beispielsweise hat der S&P 500 seit 1926 durchschnittlich mehr als 10 % Rendite pro Jahr erzielt. Der Aktienmarkt kann von Jahr zu Jahr volatil sein, daher würde ich für eine solche Strategie eine langfristige Vision und eine hohe Risikotoleranz empfehlen. Sogar Zertifikate über Einlagenzinsen können höhere Renditen abwerfen als die bestehenden zinsgünstigen Hypotheken von vor mehr als einem Jahr.

Andere Immobilieninvestoren kaufen ein Haus und nehmen das Eigenkapital in Form einer Home-Equity-Kreditlinie auf. Wenn ein Investor über einen Überschuss an Eigenheimkapital verfügt, kann dies eine wirksame Strategie zur Liquiditätsbeschaffung sein, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Person über einen ausreichenden Cashflow verfügen muss, um diese neuen Schulden zu begleichen. Ein Ratschlag besteht darin, einen HELOC für 100 % des durch die Immobilienwertsteigerung gewonnenen Eigenkapitals abzuschließen, um eine Anzahlung für Ihre nächste Hypothek zu leisten und so weitere Immobilien zu erwerben. Ich mahne bei dieser Strategie zur Vorsicht. Im Gegensatz zu dem, was einige Influencer vermuten lassen, gibt es keine Garantie dafür, dass der Immobilienwert steigt. Eine übermäßige Verschuldung stellt ein weitaus größeres Risiko dar als die Diversifizierungsvorteile, die man durch diese Strategie erzielen würde.

Auch hier gilt: Schulden sind kein binäres Phänomen. Es kann ein nützliches Instrument zur Vermögensbildung sein, aber denken Sie jedes Mal, wenn Sie Schulden aufnehmen, darüber nach, welche Auswirkungen dies auf Sie und Ihre finanzielle Zukunft haben wird.

Dieser Artikel ist nicht als Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung zu verstehen. Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Alle Wirtschafts- und Leistungsdaten sind historischer Natur und lassen keinen Rückschluss auf zukünftige Ergebnisse zu. Equitable Advisors bietet keine Kreditkarten, Hypotheken, HELOCs, Studienkredite und/oder Geschäftskredite an. Cicely Jones bietet Wertpapiere über Equitable Advisors, LLC (NY, NY 212-314-4600), Mitglied FINRA, SIPC (Equitable Financial Advisors in MI & TN) an. Renten- und Versicherungsprodukte werden von Equitable Network, LLC angeboten. Equitable Network ist in Kalifornien als Equitable Network Insurance Agency of California, LLC und in UT als Equitable Network Insurance Agency of Utah, LLC tätig. AGE-5694805.1 (5/23)(Exp. 5/25)